При продаже жилья

Продажа нескольких видов имущества.

     В том случае, когда гражданин продает в течение одного года (налогового периода) несколько объектов недвижимости, например, две квартиры, то по одному объекту можно применять вычет с учетом предельной суммы, а по другому объекту – предоставить документы, подтверждающие расходы на приобретение ранее этого объекта.
     В отношении первой квартиры гражданин может применить вычет в размере 1 млн руб., а в отношении второй квартиры – сумму фактических расходов (при условии документального их подтверждения) на покупку квартиры в размере 3 500 тыс. руб.

 Льготы предоставляемые по НДФЛ

     Налогообложению подлежат доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Указанные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Как определить срок владения имуществом?

     Очень часто возникают такие вопросы – с какого момента необходимо отсчитывать срок владения, к примеру, квартиры, если один из ее совладельцев умер и квартира полностью перешла в собственность другого совладельца. Или такой случай – один из совладельцев квартиры продал свою долю, будет ли каким-то образом эта сделка влиять на срок владения имущество для другого совладельца и т.п. Если обратиться  к положениям Гражданского кодекса, то станет ясно, что срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности. Если речь идет об автомобиле (транспортном средстве), то тут срок владения имуществом начинает исчисляться с даты покупки движимого имущества ( п. 1 ст. 130 и п. 2 ст. 225 ГК РФ).

 Объект недвижимости изменился

     Стоит помнить, что при объединении объектов (выделение объекта) недвижимости образуется новый объект, который требует новой регистрации права собственности. Например, объединение квартир в результате перепланировки или разделение (объединение) земельного участка. Право собственности начинает исчисляться с момента новой регистрации права собственности на новый объект недвижимости.

Изменилось назначение объекта недвижимости

     Если, например, произошла смена назначения объекта недвижимости – нежилое помещение получило статус «жилого», то в таком случае срок нахождения имущества в собственности начинает течь заново. Потому что необходимо зарегистрировать право собственности на объект уже с другим назначением.

Изменился размер долей на один объект недвижимости

     Гражданин купил 1/3 долю в жилом доме в 2003 году. Далее, в 2010 году он выкупил остальные доли и в 2012 году решил продать дом. Будет ли он платить НДФЛ? В данном случае срок владения жилым домом следует отсчитывать именно с даты регистрации 1/3 доли в 2005 году.

 Общая долевая (общая совместная) собственность

     При продаже имущества, которое находилось у гражданина в общей долевой собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле. Если мы имеем случай общей совместной собственности, то вычет распределяется по договоренности между совладельцами.

Рассмотрим пример и пояснения Минфина России.

     Два собственника, имеющих по 1/2 доли в праве собственности на дом, реализовали этот дом. Дом был получен собственниками по наследству и находился в их собственности менее трех лет. Какой имущественный налоговый вычет по НДФЛ и в каком размере вправе получить указанные собственники? Как объяснил Минфин в письме от 20.03.2012 г. № 03-04-05/7-338, при получении вышеуказанными собственниками доходов от продажи жилого дома они имеют право на получение имущественного вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, пропорциональном их долям в этом жилом доме, то есть каждый по 1/2 от 1 млн руб. Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13%.

 Вычет при продаже жилья

     Налоговый кодекс (п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) и Федеральная налоговая служба говорят, гражданин имеет право на имущественный вычет в сумме, полученной от продажи жилья, находившихся в собственности менее 3-х лет не более 1 млн руб. Вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Стоит обратить внимание на следующее – если гражданин является индивидуальным предпринимателем и продал свое имущество, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, то вычет в данном случае не положен. Если в случае других вычетов (социальных, стандартных, имущественного в связи с покупкой жилья) гражданин вправе подать налоговую декларацию 3-НДФЛ, то в данной ситуации у физического лица возникает прямая обязанность по сдаче 3-НДФЛ. Какая именно недвижимость относится к «жилой» для целей получения данного вычета? Обратимся к п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, вычет в размере 1 млн руб. предоставляется при продаже только следующего имущества: жилого дома; комнаты, квартиры; дачи; садовой дом; земельного участка (порядок предоставления вычета в случае продажи земельного участка рассматривается в другом разделе).

Все иное имущество будет относиться к категории «иного».

Продажа нескольких объектов в одном налоговом периоде:

      Гражданин, который продал квартиру (жилой дом, земельный участок, комнату или долю в перечисленном имуществе), иное имущество и получил доход, обязан представить налоговую декларацию 3-НДФЛ в том случае, если имущество принадлежало ему на праве собственности менее трех лет.

 

Счетчик посещаемости и статистика сайта